Lietuvos investicinių sandorių rinkoje liko tik vietiniai pirkėjai

Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinkoje ir toliau sunku įžvelgti optimizmo, o bendri rodikliai nukrito į pastarųjų 10 metų žemumas. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2024 metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 75 mln. eurų. 2024 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys yra 48% mažesnės, palyginti su 2023 metų pirmuoju pusmečiu, ir 71% mažesnės, palyginti su 2023 metų antruoju pusmečiu. Tuo pačiu šių metų pirmojo pusmečio rezultatas yra prasčiausias nuo 2013 metų antrojo pusmečio, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

Pasak Raimondo Reginio, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims, 2024 metais užfiksuotas itin ženklus investicijų apimčių procentinis sumažėjimas buvo nulemtas ir itin aukšto 2023 metų bendro rezultato, kuris neatspindėjo tais metais vyravusių pesimistinių nuotaikų nekilnojamojo turto rinkoje. O aukštesnį, nei buvo galima tikėtis, 2023 metų investicinių sandorių apimčių rezultatą nulėmė faktiškai vienas itin didelis sandoris.

2023 metų pabaigoje buvo paskelbta, kad „Lords LB Asset Management“ valdoma investicinė bendrovė „Baltic Opportunity“ iš Suomijos kompanijos „Technopolis“ (2018 metais Londone įsteigta privataus kapitalo NT kompanija „Kildare Partners“ susitarė dėl visų „Technopolio“ akcijų įsigijimo) perka 6 biurų pastatus Vilniuje. „Technopolis“ į Lietuvos rinką įžengė 2013 metais, kuomet Ozo parko teritorijoje įsigijo 3 biurų pastatus ir vėliau išplėtė savo valdomą nekilnojamojo turto portfelį toje teritorijoje iki 6 pastatų, kurių plotas sudaro 106,000 kv. m.

„Formaliai šis investicinis sandoris buvo užbaigtas 2024 metų pradžioje, po LR konkurencijos tarybos pritarimo vykdyti koncentraciją. Tačiau atsižvelgiant į faktines aplinkybes, šis sandoris priskirtas 2023 metams ir galima sakyti reikšmingai pakoregavo metinį investicijų Lietuvoje rodiklį“, – pasakoja R. Reginis.

Nors sandorio detalės nebuvo atskleistos, tačiau svarstoma, kad šio sandorio vertė galėjo siekti apie 200 mln. eurų. Bet kokiu atveju, Lietuvos istorijoje tai yra didžiausias investicinis biurų sandoris, kuris 2023 metų bendrą investicinių sandorių apimtį kilstelėjo iki 402 mln. eurų arba tik 1% mažiau nei buvo fiksuota 2022 metais (406 mln. eurų). „Jeigu nebūtų įvykęs šis sandoris, bendros 2023 metų investicijų apimtys į komercinį nekilnojamąjį turtą būtų dvigubai mažesnės ir atkartotų globalias tendencijas, kurios rodo, kad 2023 metais investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą pagrindiniuose pasaulio regionuose susitraukė apie 50%“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

2024 metų pirmąjį pusmetį didžiausia investicijų dalis teko biurams

Tuo tarpu šių metų pirmojo pusmečio rezultatas išties kuklus ir pakankamai tiksliai apibūdina nekilnojamojo turto rinkoje iš esmės vyraujančias pesimistines nuotaikas. Investicinių sandorių rinkoje šiemet dominavo tik smulkūs sandoriai, kurių vertė dažniausiai sudarė 3–6 mln. eurų. „Ober-Haus“ skaičiavimais, didžiausia dalis investicijų šių metų pirmąjį pusmetį atiteko biuro patalpų segmentui, kuriam buvo išleista 34 mln. eurų arba 46% nuo visų pusmečio investicijų. Šiame segmente taip pat sudaryti didžiausi šio pusmečio investiciniai sandoriai.

Metų pradžioje nekilnojamojo turto plėtros įmonė „Eriadas“ kartu su uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicine bendrove „DIFF Develop“ įsigijo draudimo bendrovės „Ergo“ centrinės būstinės pastatus Vilniuje, Geležinio Vilko gatvėje. „Ergo“ planuoja toliau nuomotis patalpas iš naujųjų savininkų ir tuo pačiu ieškos naujų patalpų įmonės darbuotojams. O naujieji pastatų su žemės sklypu savininkai ateityje planuoja šioje vietoje įgyvendinti naują komercinės ir gyvenamosios paskirties projektą.

Didžiausias sandoris buvo užbaigtas 2024 metų viduryje, kuomet investicijų valdymo įmonės „ZeroSum Asset Management“ fondas iš norvegų valdomos bendrovės „AMG Property“ įsigijo trijų biuro pastatų kompleksą Vilniuje, Švitrigailos g. Šis objektas buvo paskutinis šios norvegų kompanijos valdytas nekilnojamasis turtas Lietuvoje, kadangi anksčiau turėtus objektus jie pardavė dar 2022 metais.

Investuotojų dėmesys krypo į nedidelio formato parduotuves

Šių metų pirmąjį pusmetį investicijų apimtys į prekybinės paskirties objektų įsigijimus sudarė 34% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. „Nors didesnių įsigijimų šiame segmente nebuvo užfiksuota, tačiau pirkėjai buvo pakankamai aktyvūs įsigydami šiuolaikiškas nedidelio formato parduotuves (1,500–2,500 kv. m), kuriose įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai“, – teigia „Ober-Haus“ atstovas.

Per pusmetį Lietuvoje buvo įsigyti penki tokio formato objektai, o didžiausią sandorį inicijavo prekybos tinklas „Lidl“, kuris susitarė dėl keturių savo naujai pastatytų parduotuvių pardavimo investavimo valdymo įmonės „DIFF Assets“ valdomam fondui. Trijų parduotuvių įsigijimo procesas faktiškai baigtas šių metų pirmąjį pusmetį, o ketvirto objekto įsigijimo procesas turėtų būti baigtas šių metų antrąjį pusmetį.

„Nepaisant jaučiamo sąstingio investicinių sandorių rinkoje, tokie objektai ir toliau išlaiko populiarumą tarp pirkėjų. Strategiškose vietose esančios maisto prekių parduotuvės, kuriose veiklą vykdo didžiausi prekybos tinklai, naujiems savininkams iš esmės garantuoja stabilų nuomos pajamų srautą ir sutarties tęstinumu suinteresuotą nuomininką. Pavyzdžiui, vien per pastaruosius dvejus su puse metų Lietuvoje savininkus pakeitė beveik 30 tokio formato parduotuvių“, – sako R. Reginis.

Likusi dalis (20%) investicijų šių metų pirmąjį pusmetį atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. Didžiausias sandoris įvyko Kaune, kur investicijų bendrovės „Eika Asset Management“ fondas pardavė 5.600 kv. m ploto logistikos pastatą jį besinuomojančiam vaistinių tinklui „Camelia“.

Užsienio investuotojų aktyvumas susitraukė iki minimumo

Šiuo metu vyraujančias nuotaikas šalies komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinkoje atspindi ne tik investuotos sumos ar įsigytų objektų skaičius, bet ir investicinio kapitalo kilmė.

2022–2023 metais Lietuvos investicinių sandorių rinkoje buvo stebimas rekordinis vietinių investuotojų dalies augimas, kas reiškia, kad užsienio investuotojai reikšmingai sumažino investicijas į nekilnojamąjį turtą mūsų šalyje. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis ūgtelėjo net iki 82%, o 2023 metais sudarė 73%. Tuo tarpu 2024 metų pirmąjį pusmetį vietinio kapitalo dalis išaugo net iki 96%, tai parodo, kad rinkoje iš esmės liko tik vietiniai investuotojai. Pavyzdžiui, 2012–2021 metų laikotarpiu vietinių investuotojų dalis nuo visų investicijų sudarė tik 37%.

Pajamingumo rodiklių intervalas – reikšmingai išsiplėtęs

Aplinkoje, kurioje fiksuojamos itin žemos investicinių sandorių apimtys ir skurdi jų įvairovė, yra sudėtinga objektyviai įvertinti investicinio nekilnojamojo turto pelningumo normų (yield) pokyčius per šių metų pirmąjį pusmetį.

„Dalis įvykusių sandorių indikuoja, kad investuotojai už jiems šiuo metu patraukliausią turtą (pvz., maisto prekių parduotuves) ir toliau pasiryžę mokėti rekordines kainas, tačiau ne toks patrauklus nekilnojamasis turtas (senesni ar kitų paskirčių objektai) dažniausiai įsigyjamas su pirkėjams patrauklesniais pajamingumo rodikliais (už mažesnę kainą nei anksčiau). Galima teigti, kad šiuo metu pajamingumo rodiklių intervalas yra reikšmingai išsiplėtęs, o tai reiškia, kad bendros komercinio nekilnojamojo turto pajamingumo normos buvo linkusios šiek tiek didėti ir šiais metais“, – pasakoja R. Reginis.

Prognozės antrajam pusmečiui: pasyvūs investuotojai ir abejotinas užsienio kapitalo grįžimas

Žvelgiant į šių metų pirmojo pusmečio rezultatus ir bendrą investicinį klimatą (ypač investuotojų lūkesčius), vargu ar galime tikėtis investicinių sandorių skaičiaus šuolio šių metų antrąjį pusmetį.

Pasak R. Reginio, mažai tikėtina, kad šiais metais pamatysime į mūsų rinką sugrįžtančius užsienio investuotojus ar drąsesnius vietinių investuotojų sprendimus. „Tačiau bent jau statistiškai bendros apimtys nebūtinai išliks tokiose žemumose, kaip fiksavome šių metų pirmąjį pusmetį. Pavyzdžiui, sudarytas vienas ar keli stambesni investiciniai sandoriai gali reikšmingai kilstelėti bendrą investicinių apimčių rodiklį, kaip tai matėme 2023 metais“, – sako „Ober-Haus“ analitikas.

Taip pat reikia atsiminti, kad per pastaruosius kelis dešimtmečius į komercinį nekilnojamąjį turtą investavo nemažai nekilnojamojo turto fondų su numatytu veiklos laikotarpiu. Pasibaigus nustatytam fondo veiklos laikotarpiui (pvz., 5 metai), fondo valdytojas parduoda nekilnojamąjį turtą rinkoje ir galutinai atsiskaito su investuotojais arba jeigu yra pasiekiamas sutarimas su investuotojais – pratęsia fondo veiklą tam tikram laikotarpiui (pvz., 2 metai). Artimiausiu metu uždaromų fondų realizuotas komercinis turtas leistų aiškiau įvertinti bendrą nekilnojamojo turto rinkos likvidumą ir to turto vertę dabartinėmis sąlygomis.