2024 metų naujos statybos butų rinka: parduota daugiau, o pastatyta mažiau

2024 metais didmiesčių naujos statybos butų rinkoje įvyko lūžis, kuomet po dvejus metus užsitęsusio nuopuolio pirminėje ir antrinėje butų rinkoje vėl pradėtas fiksuoti pardavimų augimas. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2023 metais, 2024 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 43% daugiau, Kaune – 40% daugiau, o Klaipėdoje – 44% daugiau butų. Per metus mažėjusios būsto paskolų palūkanų normos, stabilizavusiosios būsto pardavimo kainos ir įvairios plėtotojų pardavimo skatinimo strategijos į naujos statybos būsto rinką sugrąžino bent jau dalį delsusių pirkėjų, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.

„Iš vienos pusės matome augantį būsto rinkos aktyvumą, o iš kitos pusės – pardavimui plėtojamų butų statybų apimtys kai kuriuose didmiesčiuose nukrito į istorines žemumas“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Didžiausias plėtros kritimas užfiksuotas šalies sostinėje, kurioje per metus butų pastatyta net mažiau nei buvo prognozuota prieš metus. „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.589 butus arba 47% mažiau nei 2023 metais. „Ir tai yra mažiausias rodiklis per pastaruosius 10 metų. 2022–2023 metais drastiškai sumažėjęs pirkėjų aktyvumas pirminėje rinkoje privertė didžiąją dalį plėtotojų sustabdyti savo investicijas arba sulėtinti plėtros tempus. Kadangi daugiabučių statybos dažniausiai trunka apie 1–2 metus, todėl 2024 metais ir fiksuojame istoriškai itin kuklų užbaigtų projektų skaičių“, – paaiškina R. Reginis.

Tuo metu nuomos rinka 2024 metais sulaukė pakankamai solidaus naujo būsto papildymo iš investuotojų, plėtojančių išskirtinai nuomai skirtus būsto projektus. Per metus sostinėje buvo atidaryti keturi nauji nuomai skirti projektai („Liv_in Vilnius New Town“, „Eften Living Vilnius“, „B10“, „Hedonistas“), kurie rinkai pasiūlė virš 380 būstų ir bendras nuomai skirtų bei profesionaliai valdomų būstų skaičius Vilniuje išaugo iki beveik 2.500.

„Didžiausios tokio būsto plėtros apimtys šalies sostinėje buvo fiksuojamos 2022–2023 metais. Nepaisant pastaruosius kelis metus sulėtėjusios visos nekilnojamojo turto rinkos, būsto nuomos segmentas šalies didmiesčiuose išlieka itin aktyvus. Augantis gyventojų skaičius šalies didmiesčiuose bei vis dar žemame lygyje esantis būsto įperkamumas skatina investuoti į nuomos segmentą tiek stambius, tiek ir smulkius investuotojus“, – sako R. Reginis.

2024 metais du trečdaliai butų pastatyta keturiuose Vilniaus rajonuose

Plėtotojai per 2024 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 12-oje Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė keturios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta du trečdaliai visų butų: Žirmūnų sen. (25,6%), Pilaitės sen. (18,6%), Naujamiesčio sen. (14,0%) ir Pašilaičių sen. (8,8%).

„Pastaraisiais metais pakankamai aktyvi daugiabučių plėtra vyksta šiaurinėje Žirmūnų dalyje, buvusios „Kuro aparatūros“ gamyklos vietoje bei aplinkinėse teritorijose. Patraukli šios teritorijos vieta mieste bei didelis plėtros potencialas paskatino investicijas į šią miesto zoną, kuri, akivaizdu, plėsis ir ateityje. Ypač dideliu postūmiu turėtų tapti dabartinio Verkių autobusų parko iškėlimas į kitą vietą ir planuojamas 9 hektarų teritorijos įveiklinimas visuomenės poreikiams“, – pasakoja R. Reginis.

Kaip ir 2023, taip ir 2024 metais itin kukliomis baigtų daugiabučių projektų apimtimis pasižymėjo Senamiesčio seniūnija (2,0% nuo visų per metus pastatytų butų). 2024 metais faktiškai baigtos paskutinių „Paupio“ kvartalo etapų statybos, kurios ir užbaigė vieno didžiausių sostinės konversijos projektų plėtrą Paupio rajone. Šiame kvartale iš viso pastatyta apie 900 butų ir įvairių komercinės paskirties objektų, į kuriuos investuota 200 mln. eurų. R. Reginis atkreipia dėmesį, kad Senamiestyje naujų projektų plėtros galimybės yra ribotos, o brangesnių projektų įgyvendinimas užtrunka žymiai ilgiau nei tipinių projektų kitose miesto vietose. „Tačiau 2025–2026 metais šioje seniūnijoje planuojama užbaigti daugiau nei dešimt įvairaus dydžio projektų, kurie reikšmingai papildys rinką brangesniu būstu“, – sako jis.

Vidutinis butų plotas sostinėje išliko mažesnis nei 50 kv. m

2023 metais pirmą kartą vidutinis pardavimui pastatytų butų daugiabučiuose plotas neviršijo 50 kv. m. (49,9 kv. m). „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas dar sumažėjo ir sudarė 49,5 kv. m. Pasak R. Reginio, rekordiškai mažą vidutinį plotą galėjo nulemti ir itin negausus įgyvendintų aukštesnės klasės projektų skaičius 2024 metais. „Tokiuose projektuose įprastai pirkėjams projektuojami daug erdvesni butai ir vidutinis butų plotas daugiabutyje gali siekti net ir 80–100 kv. m. Tačiau 2024 metais daugiausiai buvo pastatyta ekonominės ir vidutinės klasės daugiabučių, kuriuose vis dėlto dominavo mažesnio ploto butai. Pavyzdžiui, sostinėje buvo pastatyti bent keturi daugiabučiai, kuriuose vidutinis butų plotas nesiekė ir 40 kv. m“, – sako analitikas.

Atsižvelgiant į tai, kad 2025–2026 metais sostinėje bus įgyvendinta daugiau aukštesnės klasės projektų, o projektuoti dar daugiau mažesnio ploto butų daugiabučiuose jau yra neracionalu (dėl didesnio gyventojų tankumo prastėja gyvenimo komforto lygis ir tuo pačiu mažėja bendras projekto patrauklumas), labai tikėtina, kad vidutinis plotas nebemažės ir bent jau sugrįš į 2018–2022 metais fiksuotą lygį (50–53 kv. m).

Pusė butų sostinėje pastatyta A++ energinės klasės daugiabučiuose

„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2024 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudаrė 49,9% (2023 metais – 24,1%). „Nors naujai statomiems pastatams nuo 2021 metų sausio 1 dienos (kuomet prašoma išduoti statybos leidimą) įsigaliojo reikalavimas atitikti A++ energinei naudingumo klasei keliamus reikalavimus, tačiau matome, kad tokių daugiabučių 2024 metais Vilniuje pastatyta ne daugiau nei pusė“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.

A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai 2024 metais sudarė 22,4% (2023 metais – 55,3%), A klasės – 21,2% (2023 metais – 12,2%). Likusi butų dalis (6,5%) buvo B arba žemesnės energinės klasės daugiabučiuose (2023 metais – 8,4%). „Rinkoje dar ir dabar pasitaiko naujai ar rekonstrukcijos būdu pardavimui statomų daugiabučių, kuriems išduodami ir B energinio naudingumo sertifikatai. Dažniausiai tai pagal anksčiau išduotus statybų leidimus plėtojami projektai, kadangi plėtotojai nenori gaišti laiko naujų projekto sprendinių derinimo ir leidimų išdavimo procedūroms“, – paaiškina „Ober-Haus“ atstovas.

Prognozės pasitvirtino – Kaune pastatyta net 45% mažiau

Prieš metus pateiktos prognozės dėl smuksiančių daugiabučių statybų apimčių Kaune 2024 metais pilnai pasitvirtino. „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 834 butus arba 45% mažiau nei rekordinėmis statybos apimtimis pasižymėjusiais 2023 metais.

„Taip pat kaip ir sostinėje, Kaune daugiabučius statantys plėtotojai sureagavo į sumažėjusią būsto paklausą ir reikšmingai sumažino plėtros tempus. Ypač tai matoma lyginant su rekordiniais 2023 metais, kuomet Kaune pardavimui buvo pastatyta net apie 1.500 butų. O žvelgiant istoriškai, 2024 metais butų pardavimui statybų apimtys sugrįžo į 2019–2020 metų lygį“, – pasakoja R. Reginis. Iš viso 2024 metais pirkėjai galėjo kurtis 27-iuose skirtinguose projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus).

2024 metais plėtotojai daugiabučius statė įvairiose miesto vietose ir jo apylinkėse, tačiau labiausiai išsiskyrė Šančių seniūnija, kurioje buvo pastatyta 22% visų butų. Pavyzdžiui, buvusių kareivinių teritorijoje šalia A. Juozapavičiaus pr. buvo pastatyti du nauji daugiabučiai (virš 80 butų), kurie užbaigė šios teritorijos konversiją. Šioje teritorijoje per ne vienerius metų buvo pastatyti nauji ir rekonstruoti seni pastatai, kuriuose įsikūrė miesto gyventojai bei įvairūs verslai. Taip pat pakankamai aktyviai statyta ir kituose miesto rajonuose: Dainavoje, Vilijampolėje, Šilainiuose, Žaliakalnyje.

2024 metais Klaipėdoje plėtros tempai paaugo

„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 478 butus arba 19% daugiau nei 2023 metais. Skirtingai nuo Vilniaus ir Kauno, Klaipėdoje fiksuojamas statybos apimčių augimas, tačiau šiame mieste daugiabučių plėtra iš esmės ir toliau išlieka santykinai negausi, bet stabili. Visgi 2024 metais uostamiestyje pastatytų butų skaičius buvo didžiausias nuo pat 2009 metų.

Klaipėdoje įprastai plėtojami mažesnės ir vidutinės apimties projektai, todėl pirkėjai turi pasirinkimo galimybes tarp skirtingų projektų. Pavyzdžiui, 2024 metais pirkėjai Klaipėdoje galėjo kurtis 13-oje skirtingų projektų (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus).

„Džiugu, kad pirkėjams plečiamas būsto pasirinkimas centrinėje miesto dalyje ar senamiesčio zonoje. Be mažesnių projektų šioje miesto dalyje, pagaliau įgyvendinami didesni bei aukštesnės klasės projektai“, – pasakoja R. Reginis. 2024 metais baigtos pirmųjų dviejų daugiabučių (apie 90 butų) statybos „Bastionų namų“ projekte šalia Danės upės ir toliau tęsiamos kitų etapų statybos. Taip pat 2025 metais turėtų būti baigtos „Memelio miesto“ pirmojo etapo statybos, kuomet Danės upės ir Kuršių marių sankirtoje bus pastatyta apie 100 butų ir verslo centras.

Taip pat pakankamai pozityviai nuteikia naujausios Klaipėdos miesto demografinės tendencijos. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuolatinių gyventojų skaičius Klaipėdos miesto savivaldybėje auga ketvirtus metus iš eilės ir per pastaruosius penkerius metus uostamiestyje gyventojų skaičius išaugo 5,7% arba šiek tiek daugiau nei 8.700 gyventojų. Tuo metu Klaipėdos rajono augimo tempas išlieka pastebimai spartesnis – gyventojų skaičius per tą patį laikotarpį išaugo net 26,0% arba beveik 14.300 gyventojų.

2025 metais plėtros tendencijos didmiesčiuose išsiskiria

Nepaisant 2024 metų antrojoje pusėje pradėto fiksuoti būsto rinkos atsigavimo, per metus plėtotojai šalies didmiesčiuose dar nepuolė didesne apimtimi pradėti naujų projektų statybų. Smulkesniems plėtotojams didžiausiu iššūkiu buvo ir išlieka itin ribotos finansavimo galimybės, o stambesni plėtotojai pradėjo įgyvendinti tuos projektus, kuriems buvo gauti statybų leidimai.

2025 metų pradžioje LNTPA parengta didžiųjų šalies plėtotojų apklausa (NT rinkos Lūkesčių indeksas) parodė, kad būsto sektoriaus perspektyvos šiuo metu yra vertinamos itin gerai. 2025 metais plėtotojai nusiteikę didinti plėtros apimtis, tačiau didžiausiu plėtros trukdžiu yra įvardijami biurokratiniai trikdžiai, nepalanki teisinė bazė, nesklandus naujų tvarkų įgyvendinimas.

Pasak R. Reginio, nepaisant į geresnę pusę pasikeitusių nuotaikų rinkoje, 2025 metais baigtų statyti butų apimtys nebus gausios, o tendencijos didmiesčiuose yra skirtingos. Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2025 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta apie 3.300 butų arba 27% daugiau nei jų buvo pastatyta 2024 metais. Tuo tarpu Kaune prognozuojamas tolimesnis statybų apimčių mažėjimas, kur 2025 metais turėtų būti pastatyta apie 680 butų (18% mažiau nei 2024 metais). Tuo metu Klaipėdoje daugiabučių statybų apimtys 2025 metais išsilaikys sau įprastą tempą ir pardavimui turėtų būti pastatyta apie 400 butų (16% mažiau nei 2024 metais).

Po itin išbalansuoto būsto rinkos periodo 2021–2023 metais, 2024 metais šalies didmiesčiuose pagaliau buvo išlaikytas sveikas balansas tarp pastatytų ir realizuotų butų. „Ober-Haus“ skaičiavimais, Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje bendras pastatytų butų skaičius buvo 3.900, o pirminėje rinkoje realizuota apie 4.400 butų.

„Pirminėje rinkoje pakankamai sparčiai augančios pardavimo apimtys rodo, kad pirkėjai sugrįžta į naujos statybos butų rinką ir daug drąsiau priima sprendimus dėl būsto įsigijimo. Tuo metu faktinės butų statybų apimtys vis dar išlieka žemame lygyje ir jeigu šiais metais būsto paklausa išliks tokia pat aktyvi, kaip ir 2024 metų pabaigoje ar 2025 metų pradžioje, tai 2025 metų antrojoje pusėje gali pasijusti būsto trūkumas“, – mano R. Reginis.

Su didesniais iššūkiais gali susidurti Kauno rinka, kadangi čia butų plėtros tempai mažėja dvejus metus iš eilės (įvertinus 2025 metų prognozes). Taip pat ir Vilniaus rinka, kuri turi didžiausią rinkos atsigavimo potencialą (nominalia išraiška), o 2025 metų faktinės statybų apimtys išliks pakankamai žemame lygyje (3.300 butų). Pagal esamą pardavimo tempą, tikėtina, kad Vilniaus pirminėje rinkoje 2025 metais bus realizuota apie naujų 4.400 butų, o tai reiškia, kad statistiškai susiformuos apie 1.100 butų trūkumas. „Žvelgiant į išbalansuotą rinką 2021–2023 metais, toks trūkumas dar nėra kritinis, tačiau jis signalizuoja apie rinkai nepalankias tendencijas. Ir ypač būsto pirkėjams. Todėl svarbu, kad plėtotojai būtų pasirengę sureaguoti į sparčiau atsigaunančią rinką. O tai reiškia – pradėti aktyvesnes projektų statybas 2025 metais, kad bent jau nesijaustų būsto trūkumo 2026 ar 2027 metais“, – sako R. Reginis.